Сегодня северо-западное направление формирует один из самых активных и перспективных деловых районов Москвы. И прилегающая к нему территория становится все более популярной у девелоперов коммерческой недвижимости. Жить на Ленинградском проспекте, например, всегда считалось престижным. Здесь с давних пор селились руководители крупных компаний, топ-менеджеры открывали поблизости свои офисы. В этом районе стремились арендовать площади и зарубежные холдинги, так как именно Ленинградское шоссе - прямой путь в международный аэропорт Шереметьево-2. 
 

Прилегающий с внешней стороны МКАД Химкинский район по праву считается самым динамично развивающимся районом Московской области. Он стал признанным лидером Подмосковья по капиталовложениям и объемам жилищного и капитального строительства и вошел в пятерку самых развитых территорий области.

 В рамках разработанной администрацией района программы социально-экономического развития «Химки – XXI» уже реализован ряд удачных инвестиционных проектов. Это торговый комплекс всемирно известной шведской компании ИКЕА, крупнейший в Европе мебельный центр «Гранд», современный складской терминал «Ф.М. Ложистик», построенный французской компанией «Фор и Маше» в непосредственной близости от аэропорта Шереметьево-2, шведский торговый центр «Буманс», гипермаркет «Метро», торгово-развлекательные комплексы «Рамстор Сити» и «Гранд-2». 

В настоящее время активно застраивается прилегающий к Химкам новый район Москвы Куркино. Среди наиболее значимых проектов коммерческой недвижимости на северо-западном направлении вблизи МКАД можно отметить строительство бизнес-парков девелоперской компании «Хорус Капитал» (1-й Волоколамский пр-т, 10; Ленинградское ш., 39), бизнес-парк «Гринвуд», многофункциональный комплекс «Метрополис» на месте бывшего завода «Рубикон» (девелопер Meridian Capital Partners), бизнес-парк «ИКЕА-Химки» шведской компании ИКЕА, торгово-офисный комплексу станции метро «Тушинская» общей площадью 34 тыс. кв. м (Тушинская ул., 13-15), проект Mirax Group - бизнес-центр «Адмирал» общей площадью 127 090 кв. м на улице Адмирала Макарова, вл. 4а, а также строящийся бизнес-центр класса А в Мякининской пойме на 65-66 км МКАД рядом с центром «Крокус Сити» (общая площадь 105 тыс. кв. м, девелопер -RIGroup).

Среди заявленных проектов в этом районе доминируют бизнес-парки. Это подтверждает высокий спрос на аренду офисных площадей подобного формата со стороны как российских, так и зарубежных компаний, которым необходимо размещать собственные бэк-офисы, саll-центры и другой вспомогательный персонал, не связанный с обслуживанием основного потока клиентов. По профилю деятельности целесообразно выделить автомобильные, фармацевтические, логистические фирмы, располагающие складские комплексы за МКАД и в Московской области, транспортно-экспедиторские компании, которые так или иначе тяготеют к основным транспортным магистралям. Потенциальные арендаторы бизнес-парков в первую очередь стремятся к оптимизации собственных расходов, поскольку стоимость аренды офисов, расположенных в районе МКАД, на порядок ниже в сравнении с аналогичными помещениями высокого класса в центре города. Диапазон арендных ставок, не включая операционные расходы и НДС, составляет от $350 до $450/кв. м в год на начальном этапе строительства, отдельно оплачиваются операционные расходы -$75-90/кв. м в год. Дополнительным преимуществом являются удобные подъездные пути, собственная социально-бытовая инфраструктура, достаточное количество парковочных мест.

Ставки аренды в бизнес-центрах класса А на северо-западе находятся на уровне $630-680/кв. м в год и $400-550/кв. м в год за помещения класса В.

Наличие основных транспортных магистралей (Ленинградского, Волоколамского ш.), близость правительственной трассы, а также удобный доступ к международному аэропорту создают предпосылки для дальнейшего активного развития северо-западного направления.

Торговые объекты северо-западного района Москвы можно разделить на три группы - ориентированные на транзитный трафик (ТЦ на МКАД), торговые центры для крупных внутренних районов Москвы и объекты для окраинных жилых районов.

До 2004 года для этого направления было характерно строительство торговых центров исключительно вдоль МКАД, причем с внешней стороны, на территориях, входящих в состав Московской области (исключение - ТЦ «Гвоздь 1»). Этому есть два объяснения: дороговизна московских земельных участков и бюрократическая волокита. Именно поэтому девелоперы, не имевшие к тому моменту в своем портфеле ни одного реализованного проекта, не рисковали осваивать участки недалеко от станций метро и жилых массивов.

Первым торговым объектом, ориентированным на жилые районы северо-запада, стал ТЦ «Пятая Авеню», открытый в 2004 году. В этом же году открылись торговые центры на МКАД-«Вэйпарк»и Аиспап в Красногорске. В 2005 году появился ТЦ «Ладья», расположенный почти в центре окраинного спального района Митино.

За исключением второй очереди «Крокус Сити Молла», все реализуемые в настоящее время проекты связаны с освоением участков, находящихся в окружении плотной жилой застройки. Наиболее перспективные территории располагаются в активно застраиваемых районах московской периферии (Митино и Куркино) и на месте существующих рынков, которые в соответствии с программой правительства Москвы будут выведены с этих площадей.

На многих объектах, построенных на заре профессионального девелопмента, существуют проблемы с арендаторами, так как посещаемость здесь очень низкая. Несоответствие формата и местоположения объекта (строительство ТЦ районного масштаба на МКАД) уже привело к уходу арендаторов из таких торговых центров, как.«Арфа» и «Гвоздь 1». Для последнего ТЦ ситуация осложняется еще и тем, что в нем соседствуют несколько крупных операторов - собственников площадей, а арендуемые площади располагаются на верхних этажах, малоперспективных для торговли. Торговые центры окружного масштаба, по-видимому, строились без учета потенциального конкурентною окружения, и сейчас суперрегиональный ТЦ «МЕГА-Химки» выглядит гораздо более привлекательно как с точки зрения шопинга, так и с точки зрения сопутствующих развлечений.

Деление объектов торговой недвижимости на группы по принципу местоположения (на МКАД - в спальных районах) целесообразно и при анализе ставок в данном кластере. Для ТЦ регионального масштаба, не относящегося к числу успешных проектов, ставка аренды начинается от $300 и не поднимается выше $1200/ кв. м. Для окружного ТЦ с удачной концепцией и местоположением средневзвешенная ставка без учета якорей достигает $900/кв. м («Пятая Авеню», «Ладья»), а для «АисНап-Красногорск» даже превышает $1100.

Рынок купли-продажи Благодаря децентрализации рынка коммерческой недвижимости и общему снижению объема предложения рост цен за последний год оказался весьма существенным - более 50%. Еженедельно в данном мегакластер предлагается порядка 30-35 объектов. Средневзвешенная цена квадратного метра коммерческой недвижимости в начале осени составляла $2769 кв. м.  

Минимальный рост стоимости (около 30% за год) наблюдался в торговой недвижимости. Средневзвешенная цена квадратного метра в этом сегменте в настоящее время составляет $2800. Небольшие площади с хорошим местоположением, естественно, предлагаются дороже.

Однако настоящий «бум» можно отметить в сегменте офисной недвижимости. Цена квадратного метра в этом секторе за год выросла на 63%. Более того, офисная недвижимость стоит дороже торговой -почти $4000/кв. м. Сказалась прежде всего тенденция децентрализации спроса на офисы, которая в Волоколамском мега-кластереусилилась и еще одним фактором. Дело в том, что исторически именно здесь были сосредоточено высокотехнологичное «интеллектуальное» производство: различные НИИ, приборостроительные заводы, в том числе и предприятие, изготовившее знаменитый «Буран».

Таким образом, жители мегасвязки в большинстве своем являются достаточно востребованными «офисными» работниками, что влечет за собой и целесообразность строительства в этих районах и самих офисов. А сосредоточение здесь жилых комплексов компаний «Кроет» и «Дон-строй» позволяет предположить и востребованность офисных площадей среди владельцев компаний.

Следует отметить, что даже на помещения производственно-складского назначения цена здесь существенно выше с ней. Впрочем, последнее определяется скорее, дефицитом предложения. По данным мониторинга, проводимого компанией ККС, на продажу за последние два года (с августа 2004 года) в Волоколамском мега-кластере предлагалось всего 16 подобных объектов, а в настоящее время в экспозиции находятся буквально 1-2. 

 Перспективы развития Волоколамского мегакластера специалисты связывают прежде всего с улучшением транспортной ситуации. Строительство Краснопресненского проспекта, который соединит Садовое кольцо в районе Баррикадной с Новорижским шоссе, снизит количество пробок на Волоколамской шоссе. Это повлечет за собой повышение спроса (и как следствие - цен) на офисную, торговую и жилую недвижимость на всей территории мегасвязки, а особенно в Строгино и Хорошево-Мневниках. В ближайшем будущем откроются станции метрополитена в таких крупных жилых масси­вах, как Митино и Строгино, следовательно, повысится их транспортная доступность. 

Безусловно, создаются все предпосылки для формирования в данном районе новой деловой зоны, а также реализации крупных проектов в области торговой недвижимости. Все это делает Волоколамский мегакластер привлекательным для девелоперов коммерческой недвижимости.

 Строящиеся объекты и проекты в исследуемом районе 

Источник: Commercial Real estate  22(59)/16-30.11.06